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買房提前還房貸,真的劃算嗎?

  • 2019/8/7 9:28:23
  • 來源:www.zdfdcw.com
  • 編輯:樟樹房地產網
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買房按揭已經成為現在人們買房的一種主流方式,之后,便是成為房奴的還款之路。然而在中國傳統文化里,欠錢仿佛是懸在頭上的一把刀,“無債一身輕”是每個新老房奴心心念念的渴望。


所以,大部分房奴還是想提前把房貸還掉,減輕月供壓力。




不過提前還款,真的劃算嗎?


銀行是按照約定的利率,以月為單位結算利息,本月還款利息=欠銀行的本金總額*月利率。也就是說,占用了多少本金就還多少利息。


前面幾年還的利息多,是因為占用了大額的本金,隨著每月螞蟻搬家還了一筆又一筆本金,占用銀行的本金總額逐漸減少,每月還的利息自然隨之減少。


無論是等額本息還是等額本金,雖然總利息相差很多,但從實質上并沒有區別,談不上哪種方式銀行多收了利息,多占了便宜。


無論是公積金貸款還是商業貸款,是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸,只要利率不變,銀行都是公平計量,童叟無欺。


因此,“提前還款最佳時間點”是個偽命題!



1


這幾種情況,不用提前還貸款



都騰點地方行嗎?我要開始裝逼了。



購買力下降



我們再來看看大環境。


居民消費價格指數CPI反映了我們購買生活必需品和服務的價格水平。


2007年末,CPI是493.6,2017年末,CPI達到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。


也就是說,生活必需品的價格每年按照2.55%的速度在上漲。



M2是流通中的現金+各類存款的總和,整個社會的資金通常用M2來衡量。


通過信用擴張,每年有大量的貨幣投放到市場。2007年末,M2余額是40.34萬億,到2017年末,這個數字是167.68萬億。167.68/40.34=4.16,10年漲了4倍多,平均每年增長15.3%。



一方面,市場上的貨幣越來越多,一方面,物價在上漲,還沒算這些年房價的巨量漲幅。可見,同樣的現金購買力必然逐年下降。


假設購買力每年下降10%(近10年大部分一二線城市房價年均漲幅都在10%以上),那么,現在5000的月供,2年后相當于現在的八成4050元,5年后相當于現在的六成2952元,10年后相當于現在的三成1743元。


因此,如果提前還款,現在看上去有壓力,但5年、10年之后,這點錢還算啥呢?



收入在上漲



GDP是每年國內全部最終產品和勞務的總和。2007年,我們的GDP是27.02萬億,2017年達到82.71萬億。



如果國家看成是一個大家庭,這個家庭每年創造的財富都在增長,82.71/27.02=3.06,10年漲了3倍多。


國家大家庭的財富由千千萬萬個小家庭創造。在這幾年、幾十年還貸過程中,我們每個小家庭的收入也一直在漲。按照社會創造財富的平均能力,10年的收入也能漲3倍。那時候還怕還款嗎?


(不要問我你拉低了平均線怎么辦……)


5000、10000的月供…….天空飄來五個字,那都不算事~



應急備用金不可少



對于上有老、下有小的80、90后,生娃、生病、失業、意外……


人生處處有驚喜。


錢不是萬能的,沒有錢可萬萬不能。如果將閑余資金全部還給銀行,錢全部沉淀在固定資產中,一旦出現突發用錢的情況,抗風險的能力會大大減弱。



如此低的杠桿





央行五年以上的貸款基準利率,近20年經歷了35次調整,從來沒有現在4.90%這么低!


這一生,也許只有房貸能提供這么好的福利了。錯過了房貸,哪里找這么便宜的杠桿?


杠桿是什么?


美國老太太的故事,給中國老百姓上了一課(一個中國老太太和一個美國老太太進了天堂。中國老太太臨終前說:我終于攢夠了錢買了套房子。美國老太太臨終前說:我在這房子里住了30年,終于還完了按揭。)


杠桿就是負債。如果一個家庭不借錢,都用自己掙的現金,那么杠桿就是0。


房貸,用最便宜的租費使用銀行的資金,以極低的利息鎖定未來的債務。



2


這幾種情況,需要提前還貸款





即將買房/賣房



賣房的時候,結清貸款撤銷抵押是剛需。當然,在需要辦解抵押手續的前一刻再還也不遲。



公積金賬戶余額多



在很多城市公積金是專款專用、不能提取,如果公積金賬戶里積累了較大額的資金,放在賬戶里只能享受幾乎忽略不計的活期存款利息的話,那還不如提前還貸。





需要辦抵押貸款



近年,房價上漲快,很多房屋的評估值比購買時上漲許多。需要經營周轉的人,往往將房屋抵押貸款作為最好的融資渠道。多數銀行抵押貸款不能辦二押,那么這時候就需要將按揭還清,再將房產抵押給銀行獲得貸款了。


注意,前方如果有這樣高能的小伙伴,請抱緊大腿,求土豪帶飛!



留下錢效率更低



Zillow的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯在他的《ZillowTalk》一書中講了他的親身經歷,當他在非洲做志愿者時,他的房東房子只有屋頂和半堵墻。房東每當有點閑錢就買批磚頭回來砌一點,這樣螞蟻搬家一樣一點點的把房子完工。


房東之所以沒有等到能買得起所有的磚頭再一次性完成整個工程,是因為,在非洲這種家庭和部落緊密聯系的社會中,人們常常互相借錢,而當地習俗也讓人很難說不。


如果房東把他的錢存起來,可能很快他的家人和朋友就耗盡了。


所以,如果是家庭成員、親戚朋友中有亂花錢、借錢不還又無法拒絕的人,那還是把錢填到房子里吧。畢竟,把錢還給銀行去,可比把錢借出去安全多了。





貸款利率即將大幅上漲



未來如果貸款利率大幅上漲,那么趁著現在利率低趕緊還上也可行。不過,按照現在的市場情況看,利率大幅上漲的可能性很低。



拒絕一切負債



患有欠錢焦慮癥,一有負債就吃不好睡不香,做夢也想還的人,或者抵擋不了家里老人催促的壓力,那還是提前還了吧!順心就好,維穩第一!




所以,你現在還想提前還款嗎?


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